中央经济工作会议定调来年楼市，听听专家们怎么说

化解风险迫在眉睫

积极稳妥化解房地产风险仍是2024年重要目标。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受中国城市报记者采访时认为，目前房地产的风险来自三端：第一个风险来自于需求端，主要是人们对经济、收入、就业预期的不确定性，对房产等大宗商品不敢消费，同时担心一些开发商存在烂尾风险，这会导致整个企业和行业的运行阻断，或出现销售的过度下滑；第二个风险来自于供给端，主要是一些民企停止拿地、开发投资下滑，未来在住房供给上出现减少情况，同时在房屋质量方面，缺少高品质、高服务的住房产品；第三个风险来自于企业端，目前房企爆雷的风险已经开始有从民企向混合所有制企业、甚至国企蔓延的迹象，虽然在当前积极金融政策的推动下已有所缓解，但还不够稳定，需要将这些风险尽快解决，使企业回归到正常运营状态。

值得注意的是，今年会议特别提出要“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。相比去年仅强调“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险”，这或许意味着部分房企的流动性紧张问题有望在2024年得到进一步缓解。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，造成当前房地产风险的原因是多方面的，既有过去3年疫情的影响，也有自2017年以来各地实施的从严限购限贷限价限售政策，以及银行资金集中度管理、企业负债管理等融资政策的原因。因此，解决之策也要多管齐下，既调整过时的限购限贷限价限售等政策，也要通过积极的财政政策对房地产业减免税费，通过稳健的货币政策对开发商、购房人进行更多的资金支持，使市场交易更活跃。

       构建房地产发展新模式

“先立后破”是今年中央经济工作会议的关键词。针对房地产行业来说，“立”就是要加快构建房地产发展新模式。

“过去几十年房地产依赖土地升值和金融杠杆的简单粗暴的发展模式已经宣告结束，未来将回到以消费者需求为中心，以产品创新、服务品质提升和用户体验为导向的健康方向，房地产企业也将在一轮大浪淘沙的洗礼之中走向成熟。”林少洲说道。

在赵秀池看来，房地产发展新模式有多重含义：一是适应增量房时代向存量房时代的转型；二是适应购租并举向租购并举的转型；三是供求方式重大变化下，“高负债、高杠杆、高周转”的新城开发模式，向以城市更新为主、“大拆大建”为辅的房地产发展模式转型；四是由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。

因此，“三大工程”建设、城市更新、城乡融合的新型城镇化、银发经济等都是房地产发展新模式的重要抓手。

针对“先立后破”， 尹稚认为首先应给地方政府更多正常的财税来源，逐步减少其对土地财政的依赖。其次是发展中长期贷款的金融工具。目前我国仍以发放短期贷款为主，未来以租赁型住房等为代表的保障性住房建设不再属于快销模式，具有投资回收周期长的特点，因此需要扩大中长期信贷的比例。此外，针对切实改善民生、推进公共服务均等化、提升文化设施品质等的非盈利公共设施建设，还可以考虑适度发放永续性债务。

“三大工程”释放新动能

作为加快构建房地产发展新模式的重要抓手，中国城市报记者梳理发现，“三大工程”在今年重要会议中被多次提及。4月28日和7月24日召开的中央政治局会议均对相关工作作出部署。

赵秀池认为，从长远来看，加大保障性住房建设力度，可以解决工薪阶层买不起房的问题，对处理好保障房与商品房的关系，使商品房回归商品属性，让市场发挥决定作用具有深远意义。“平急两用”公共基础设施建设有利于补齐城市应急短板，提高城市韧性。平时这些基础设施可以用于民生需要，或居住，或休闲，或养老；出现紧急情况时则用于应急避难，能够保障更多的人在灾难面前得到及时的救助。

此外，赵秀池表示，城中村改造对于改善民生、实现城市高质量发展而言意义重大。通过城中村改造，可以改善城市面貌与治安环境，使城中村跟上发展的步伐，与城市发展相协调，让相关居民享受现代化的城市公共设施与服务。

县城承载城乡要素双向流动